User description
ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ขายฝาก-จำนำ แตกต่างกันยังไง รู้ให้ชัดก่อนที่จะทำการตัดสินใจลงลายลักษณ์อักษรสัญญาขายฝากกับข้อตกลงจำนำ เสมือนหรือแตกต่างกันยังไง แบบไหนเหมาะสมกับคนไหน นำที่ดินที่ขายฝากไปจำนำกับธนาคารได้ไหม ? คนใดยังสงสัยประเด็นนี้ มาทำความเข้าใจกันก่อนหลายคนสงสัยว่า ขายฝาก-จำนอง วิธีขายฝากเป็นอย่างไร เหมือนกับการจำนำหรือไม่ ถ้าผู้ใดกันต้องการรู้ วันนี้ได้รวบรวมข้อมูลเพื่อมาไขข้อสงสัยกัน และก็เปรียบเทียบมองแบบชัดๆว่า การทำข้อตกลงที่ดินแต่ละแบบทั้งยังจำนำและก็ขายฝาก เป็นยังไง ไม่เหมือนกันอย่างไรบ้างขายฝาก-จำนองขายฝาก คืออะไรการทำสัญญาขายฝาก เป็นการลงลายลักษณ์อักษรกู้หนี้ยืมสิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำขายเงินทองให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งจะต้องมีการโอนเงินทองระหว่างกันก่อน แม้กระนั้นมีกติกาเพิ่มอีกว่า ลูกหนี้สามารถซื้อเงินทองคืนได้ตามระยะเวลาที่ระบุกันไว้ยกตัวอย่างกล้วยๆก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี ซึ่งก็หมายความว่า หากด้านใน 1 ปีหลังลงลายลักษณ์อักษร นาย A อยากได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B ต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอนอกจาก แต่ว่าหากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นเจ้าของของนาย B ทันที ซึ่งนาย B จะนำทรัพย์สินไปดำเนินงานอะไรก็ได้นั่นเองทั้งนี้ ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน การตกลงขายฝาก ถ้าเกิดครบข้อตกลงแต่ลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดปริมาณครั้ง รวมทั้งสามารถลงลายลักษณ์อักษรได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำข้อตกลงจำเป็นจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้นขายฝาก-จำนองจำนอง คืออะไรจำนองเป็นคำสัญญากู้ยืมเงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ได้ลงทะเบียนไว้แล้วโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้กระนั้นจะไม่มีการโอนทรัพย์สิน เป็นแค่การนำเงินนั้นไปลงบัญชีเพื่อตราไว้เป็นประกันเพียงแค่นั้น โดยควรต้องลงลายลักษณ์อักษรเฉพาะหน้าเจ้าหน้าที่ในกรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝากส่วนในกรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่สามารถที่จะจ่ายและชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์สินโดยชอบด้วยกฎหมายได้ เนื่องจากเงินทองนั้นยังเป็นเจ้าของของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้ควรต้องไปฟ้องคดีตามกฎหมายเพื่อศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน หลังจากนั้นก็เลยนำเงินทองนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปจ่ายหนี้ โดยคำสัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แต่ว่าจะมีการระบุช่วงเวลาจ่ายและชำระหนี้แค่นั้นขายฝาก กับ จำนอง แตกต่างเช่นไรสิ่งที่การทำสัญญาแบบขายฝากแล้วก็จำนองไม่เหมือนกัน มีดังนี้1. ลักษณะคำสัญญาจำนำ : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้2. กรณีทำผิดคำสัญญาจำนำ : หากครบข้อตกลงแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนำจะฟ้องคดีเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายสินทรัพย์เพื่อนำเงินมาจ่ายและชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง สินทรัพย์นั้นจะไม่สามารถนำมาขายได้ขายฝาก : ลูกหนี้จะต้องมาไถ่ถอนภายในช่วงระยะเวลาที่ตกลงกันเอาไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลาตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แต่ว่ารวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แม้กระนั้นถ้าหากว่าไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะเป็นของเจ้าหนี้ทันที3. ค่าขึ้นทะเบียนจำนำ : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่เอามาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาทขายฝาก : เสียค่าบริการ 2% จากราคาประเมิน และจะต้องจ่ายภาษีรายได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่ ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน ข้อบังคับระบุ4. วงเงินสำหรับการอนุมัติจำนอง : ส่วนมากจะได้วงเงินน้อยกว่า 30% https://squareblogs.net/ronaldglass27/thiidinsukhumwith-ochndaelkengin-khaayfaak-thiidin-sthaankaarn ินขายฝาก : ได้วงเงินโดยประมาณ 40-70% ของราคาประเมินสรุปแล้วจะพบว่าสัญญาขายฝากมีจุดเด่นหมายถึงผู้กู้ยืมเงินจะได้รับการอนุญาตเร็ว รวมทั้งมักจะให้วงเงินสูงขึ้นยิ่งกว่าจำนำค่อนข้างเยอะ แม้กระนั้นก็มีการเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำความตกลง ถ้าหากโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี ต่อรองมิได้ ไถ่ถอนช้าก็โดนยึดในทันที รวมทั้งมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีที่สูงกว่าการจำนำอีกด้วยเวลาที่ข้อตกลงจำนำ ลักษณะเด่นคือ มีความปลอดภัยด้านสินทรัพย์น้อยกว่า เหตุเพราะไม่ต้องขายเงินทองนั้นๆให้เจ้าหนี้ ช่องทางที่จะเสียเงินเสียทองสินก็เลยน้อย แล้วก็มีค่าจารีตที่ถูกกว่า แต่ว่าข้อตำหนิก็มีด้วยเหมือนกันคือ วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเท่านั้นเอาสินทรัพย์ที่ขายฝาก ไปจำนำธนาคารได้ไหม ?ในกรณีที่เจ้าหนี้อยากได้นำเงินทองของลูกหนี้ที่นำมาขายฝาก ไปจำนองกับแบงค์อีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังมิได้ถึงวันครบกำหนดใช้หนี้นั้น โดยชอบด้วยกฎหมายนับว่าทำไม่ได้ แต่ว่าหากครบกำหนดข้อตกลงขายฝากแล้ว และลูกหนี้ไม่นำเงินมาใช้คืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างแม่นยำที่จะนำเงินดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้นไปทำอะไรก็ได้ เพราะถือว่ากลายเป็นเจ้าของของเจ้าหนี้แล้วและก็แม้ลูกหนี้ต้องการนำเงินทองที่อยู่ระหว่างแนวทางการขายฝาก ไปจำนำกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่คืนนั้น โดยชอบด้วยกฎหมายก็นับว่าทำไม่ได้ด้วยเหมือนกัน เนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝากนับว่าอยู่สำหรับการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว แล้วก็ถ้าเกิดลูกหนี้ปรารถนานำไปจำนองกับแบงค์ควรมีการไถ่ถอนให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนถึงจะสามารถทำงานได้การตรวจสอบข้อตกลงจำนำเมื่อขอทุนได้เป็นระเบียบเรียบร้อยแล้ว ข้าราชการนิติกรรมจะติดต่อมาหาผู้กู้เพื่อให้จัดเตรียมเอกสาร และค่าใช้สอยเสริมเติมสำหรับเพื่อการทำความตกลงจำนำที่ดิน พร้อมนัดวันเวลาทำเรื่อง ถ้าเกิดว่าไม่มีเจ้าหน้าที่นิติกรรมติดต่อมา พวกเราสามารถถามไปถามที่สำนักงานที่ดินก่อนได้ เพราะเหตุว่าการเขียนจำนองที่ดินมีรายละเอียดที่ผิดแผกแตกต่างตามอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเป็นผลให้งงมากได้ เอกสารที่จะต้องเตรียมพร้อมในการไปคือ หนังสือสัญญาจำนองที่ดิน (ท.ด.15), หนังสือสัญญาจำนำ 3 ฉบับ (สำหรับผู้กู้ ธนาคาร ที่ดินสุขุมวิท โฉนดแลกเงิน ขายฝาก ที่ดิน และสำนักงานที่ดิน), สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, รวมทั้งเอกสารอื่นๆที่เกี่ยวข้อง โดยทางข้าราชการจะคอยช่วยเหลือผู้กู้ในการทำสัญญาจำนำจนถึงแล้วเสร็จทุกขั้นตอน จนกระทั่งได้โฉนดที่ลงทะเบียน และข้อตกลงจำนอง 2 ชุด ควรจะทำสำเนาโฉนดไว้เพื่อไถ่คืนในอนาคต รวมทั้งจำเป็นต้องยื่นธนาคารพร้อมสัญญาจำนองด้วย ข้อควรทราบทางกฎหมายกำหนดแบบไว้ว่า จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็ลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ หากไม่ทำตามอย่าง แบบการจำนำจะเป็นโมฆะ รวมทั้งสัญญาการจำนอง ควรจะระบุให้แจ้งชัด เกี่ยวกับราคา อาทิเช่น กู้หนี้ยืมสิน 2,000,000 บาท โดยนำที่ดิน ราคา 4,000,000 บาท มาจำนอง สามารถเจาะจงให้กระจ่างว่า การจำนองนี้เป็นประกันหนี้สิน เพียงแต่ 2,000,000 บาท เพียงแค่นั้นอย่างเช่น นายที่นา ได้รับอนุมัติเงินกู้ยืมจากแบงค์ จึงโทรศัพท์ไปกรมที่ดินเพื่อเขียนและก็ทำข้อตกลงจำนำ เขาเตรียมเอกสาร พร้อมไปหาข้าราชการตามนัด จัดแจงเอกสาร เขียนรายละเอียดให้แจ่มกระจ่างก่อนยื่นและจ่ายเงิน รอรับโฉนดที่ลงทะเบียนและก็สัญญาจำนอง 2 ชุด ก็เลยนำไปโฉนดไปทำสำเนา ให้มีเอกสารทั้งผอง 2 ชุด เพื่อเก็บไว้กับเขาเอง 1 ชุด และก็ให้กับแบงค์อีก 1 ชุด การตรวจตราข้อตกลงจำนำ6. ค่าใช้สอยสำหรับการจำนองถือเป็นธุระของผู้จำนอง เมื่อจะทำเรื่องที่ที่ทำการที่ดินจึงมีค่าใช้จ่าย เพราะฉะนั้นทำให้ต้องจัดเตรียมเงินเพื่อนำมาเขียนด้วย โดยผู้กู้จะมีค่าใช้จ่ายแบ่งได้รายการดังต่อไปนี้ค่าธรรมเนียมจดคำขอแปลงละ 5 บาทค่าจำนอง 1% ของมูลค่าจำนำแต่ว่าไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตรา 0.5% อย่างยิ่งไม่เกิน 100,000 บาทค่าภาษีอากรแสตมป์ ตามวงเงินจำนอง (วงเงินจำนอง 2,000 บาทจะคิดค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ถ้าหากมีเศษจะคิดเป็น 1 บาท และค่าภาษีอากรตราไปรษณียากรมีได้สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท)ตัวอย่าง นายอา มีพื้นดินไม่ 2 แปลง กู้ยืมเงินจากธนาคารได้ 1,200,000 บาท เสียค่าจำนำ 1% นายอาจะจำเป็นต้องเสียค่าบริการจดคำขอ 10 บาท ค่าจำท่วม 12,000 บาท แล้วก็ค่าภาษีอากรแสตมป์ 600 บาท รวมทั้งสิ้นเป็นเงิน 12,610 บาทถ้วน
